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细化土地资产管理,着力提升集约节约水平

发布日期:2022-07-29 17:00:21   作者:苏琳    来源:资环科     阅读: 次    字体: [大] [中] [小]

土地是一座城市最大的资产,经营和管理好土地资产,关系着粮食安全和一个城市未来可持续发展。现阶段,土地按照“批—征—储—供—用”链条闭环管理,各链条环节的管理制度的实施,有效发挥了政府宏观调控的作用,增加了财政收入,筹集了城市建设基金,推动了城市建设发展。但也发现,土地在收储、供应、管理等环节,由于管理粗放,集约节约水平有待进一步提高,土地资产还存在一些问题亟需关注。

一、存在的问题及简要原因分析

(一)土地收购、供应计划执行率不高

土地储备是一座池,调控着土地市场,政府相关职能部门制定年度计划,对需要盘活的土地以收回、收购、置换或征用、划拨等方式纳入政府土地储备库,并大力推介,吸引优良企业投资,为城市重点项目建设顺利实施提供土地要素保障。但执行情况不甚理想,年度土地收购计划执行率不高,也导致了年度资金计划执行不到位。土地收购资金来源于财政资金,预算支出盘子较大,最终落实与预算差距较大,影响了财政资金效益性。土地收购储备、供应都是较复杂的过程,涉及的部门较多,非某一职能部门能完成,或因征地、拆迁工作进展缓慢,举措不力,导致无法形成净地交付;或因地块周边城市配套建设缓慢,无法达到“五通一平”等交地要求,无法进行土地收储、供应;或因招商不精准、项目未能落地,上述都会造成土地收储、供应计划执行不到位。

(二)闲置土地收购难度大。因城市规划、相关企业资金等问题造成的土地闲置,由于土地评估价值与相关企业期望值差距较大,收购工作难以推动,往往历经多年都未能收购完成。

(三)前期开发管护工作不到位,储备地块未能起到优化周边环境作用。

已纳入了储备库的地块有的依然是毛地,仍需进一步进行征迁、完善与地块相关的道路及供水供电等配套基础设施建设。有的地块委托物业公司或所在乡村管护,但由于管护不到位被私占私用作停车场,有的被开荒种菜、堆放垃圾。由于管护不到位,储备地块未达到提升土地资产价值和投资效益、优化土地市场营商环境的最终目的。

(四)土地资产管理尚存在“跑、冒、滴、漏”现象

土地资产的“跑、冒、滴、漏”主要是体现在:一是未充分处置利用土地闲置和低效工业用地。企业取得土地后,由于资金链发生问题或陷入司法纠纷,企业面临资产重组对项目有重新规划,造成了土地闲置和低效用地。二是未及时收回利用临时用地。临时用地是指因建设项目需要经申请批准使用的地块,临时用地期限为2年,如果临时用地涉及耕地,还需进行土地复垦,期限为1年,但由于监管缺失,一些项目结束后,临时用地被建设单位挪作他用,耕地也未予复垦。三是棚户区改造项目地块未移交入储备库。棚户区改造项目结束后,由于项目资金未及时结算,地块也未移交入库,散落于各区,仍需花费一定人力物力去维护管理。

(五)土地收购专项资金占用时间较长

土地收储资金来源于财政,需求量较大,有的地块虽未完成收储,但已预付了资金,长时间占用大量资金却不能收储到位,专项资金使用效益低下,未收回的土地实际也处于闲置状态。

三、审计建议

(一)围绕土地收储、供应相关资金收支情况财务分析,合理编制年度收购、供应计划。

土地资产和财政资金是有限的,年度终了,应进行土地收购计划、收储成本、出让收入等指标分析,对执行情况、资金投入和产出进行类比测算和综合评价,结合本地经济发展实际状况,合理制度未来年度土地收购、供应计划及资金预算,分析原因,查找症结,督促部门完善制度,改进工作方法,最大限度发挥财政资金和土地使用价值。

(二)深入分析研究地块情况,细化监督管理,加大存量土地盘活力度。

要深入分析研究储备土地的规模、结构和空间布局,与城市总体规划衔接,实现中长期统筹安排。拟盘活地块,加快完善自身和周边的配套设施建设,优化营商环境,提升土地价值。加大推介力度,制定“一地一策”收购储备利用的实施方案,确定实施期限,确保收储到位,利用及时。下大力气推动难度较大的闲置地块收储,更要下大力盘活存量土地,提升闲置、批而未供土地、低效工业用地处置率,一些关闭的旧的工业用地所处地段较好,是盘活现有存量土地成为建设用地来源的重要渠道和突破口,积累经验,提升水平。

(三)细化土地资源管理,提升集约节约水平

土地资产就是一座座金山银山,对每一寸土地都要十分地珍惜,统畴规划好成片土地,对暂时不能成片土地,也要摸清家底,精细维护,以待时机。应以市为单位建立起土地资产台账,按照一地一策的原则,深入分析地块优劣势,科学评估其使用价值和未来规划,制定期限,分类处置,既防范供应过剩风险,也要展现土地“即时可供、供即能用”的服务地方经济高质量发展、优化营商环境水平,真正发挥政府土地储备池的功效。